Mengenal Secara Umum Proses Pembangunan atau Renovasi yang Baik

Dunia Kontruksi merupakan hal yang terkadang disepelekan oleh sebagian orang. Semua orang dari berbagai lapisan dan latar belakang merasa sanggup melakukannya. Namun adakalanya karena kemampuan yang terbatas dan bahkan baru mencoba menangani membuat owner/pemilik proyek menjadi ajang coba-coba untuk mereka yang berprilaku seperti itu.

Maka, tentunya kunci dari semua itu, kita sebagai owner hendaknya sedikit cukup mengetahui bagaimana proses dari konstruksi itu. Konstruksi yang awam digeneralisasi menjadi dua klasifikasi yaitu :

• Pembangunan/Konstruksi.

Pembangunan atau konstruksi adalah pembuatan sebuah bangunan dari awal. Urutan dari pembangunan adalah :

1. Pekerjaan awal. Terdiri dari persiapan area lahan (pembersihan), Mobilisasi alat dan Bahan, Persiapan listrik dan air kerja, keamanan, dan perizinan.
2. Pekerjaan Struktur. Terdiri dari pembangunan:
• Pondasi
• Sloof
• Kolom
• Balok
• Pelat Lantai Beton (bila bangunan bertingkat)
• Struktur lain yang menggunakan beton
3. Dak Beton (bila menggunakan Dak)
4. Pekerjaan Dinding.
5. Pekerjaan Atap
6. Pekerjaan Perpipaan dan Elektrikal
7. Pekerjaan Pekerjaan Plafond
8. Pekerjaan Lantai
9. Pekerjaan Pengecatan
10. Pekerjaan Hiasan/Tambahan.Khusus
11. Pekerjaan Akhir

Struktur Bangunan terbagi menjadi 3:

1. Struktur Bawah. Terdiri dari struktur Pondasi (Pondasi Beton bertulang dan Pondasi Batu Kali, Sloof (bentuk seperti balok beton dengan besi tulangan).
2. Struktur Atas/Struktur Penyangga. Terdiri dari Kolom (dapat berupa beton dengan besi tulangan atau Profil Baja), Balok, Pelat Beton.
3. Struktur Atap. Rangka Atap (Rangka Kayu atau Rangka Baja Ringan), Dak Beton, Penutup Atap (Atap genteng beton, genteng tanah (plentong), Asbes, dan material penutup atap lain)

Adapun ada yang disebut dengan Penunjang Bangunan seperti :

1. Dinding. Terdiri dari pasangan dinding (berupa bata, batako, hebel (bata ringan. bentuk seperti batako tanpa lubang berwarna putih)), Plesteran, dan Acian. Pasangan dinding tersebut biasanya terlihat disebut dengan pasangan bata 1:3, pasangan bata 1:4, Pasangan Bata 1:2. Contoh : Pasangan Bata 1:3 adalah susunan pasangan bata yang menggunakan campuran spesi (adukan pasir dan semen) dengan komposisi 1 volume semen dicampur dengan 3 volume pasir. Volume dapat berupa volume ember, volume sendok semen, atau alat ukur volume.
2. Lantai. Untuk lantai ruangan terdiri dari lapisan urugan pasir setebal 3-5 cm yang dipadatkan, kemudian di atasnya terdapat lapisan screed/lantai kerja (merupakan lapisan beton atau cor-coran) setebal 5 cm. Kemudian di atasnya diberikan pasangan keramik dengan spesi. Untuk lantai carport yang menggunakan conblock (concrete block) cukup digunakan urugan pasir setebal 3-5 cm yang dipadatkan dengan stamper (alat pemadat). Untuk kamar mandi perlu dilapisi waterproofing (lapisan kedap air) pada bagian lantai dan dinding.
3. Plafond. Bagian plafond biasanya terdiri dari rangka plafond (dapat berupa rangka kayu atau besi hollow), penutup plafond (dapat berupa gypsum, GRC, atau sebagian orang menggunakan multipleks/tripleks), list plafond (dapat berupa list gypsum, list kayu profil, shadowline (alumunium bentuk U), list plafond bahan fiber)
4. Pintu dan Jendela. Terdiri dari kusen (pintu dan jendela), Daun (pintu dan jendela), engsel (pintu dan jendela), Handle Pintu, Kunci (pintu dan Jendela), Hak angin (penyangga daun jendela), kaca (dapat berupa kaca ribben atau kaca bening).
5. Plumbing/Perpipaan. Terdiri dari instalasi perpipaan untuk air bersih (untuk sebagian besar ada yang menggunakan pemisahan instalasi perpipaan air dingin dan air panas), air kotor rumah tangga (pembuangan dari floor drain, wastafel, talang yang mengalir ke saluran pembuangan (selokan)), air kotor septic tank (pembuangan dari closet duduk atau closet jongkok menuju septic tank). Plumbing terdiri dari pipa (PVC atau pipa galvanis (hanya untuk air bersih, khususnya air panas)), aksesories pipa (tee, elbow, reducer, stop kran, dan lain-lain), pompa (untuk air bersih), bak kontrol (untuk air kotor rumah tangga), Septic tank (Instalasi penampungan kotoran dan air seni. Terdiri dari 4 Bagian yaitu; Bak Penampung, Bak Rembes, dan instalasi perembesan dari Bak Penampung ke Bak rembes, dan pembuangan udara).
6. Sanitary/Sanitair. Terdiri dari (Closet, Kran, Wastafel, Shower, Floor Drain (penutup pembuangan dengan lubang untuk air kotor rumah tangga. Umumnya berada di kamar mandi), Roof Drain (penutup pembuangan dengan lubang untuk air hujan menuju talang. Umumnya berada di atap).
7. Electrical/Kelistrikan. Terdiri dari instalasi listrik berupa kabel listrik untuk titik lampu, titik stop kontak, titik saklar, power pompa air.Umumnya kabel listrik terdiri dari 2 buah kabel yang terlihat menempel. Untuk sebagian area kabel listrik perlu dibungkus dengan pipa fleksibel atau pipa PVC guna menghindari korsleting atau kerusakan akibat gigitan tikus atau cuaca.
8. Armature/Electrical Device. Terdiri dari fitting lampu, Downlight, Saklar (tunggal, ganda, atau hotel), stop kontak.
9. Kelengkapan tambahan. Terdiri seperti instalasi beserta armature untuk antena, CCTV. Listplank untuk penghias bagian atap.
10. Pengecatan. Terdiri dari cat dinding (untuk lapisan luar harus menggunakan cat tipe weathercoat (tahan cuaca dan pengelupasan), cat plafond, cat kusen, cat listplank.

Proses pembangunan perlu diperhatikan untuk setiap prosesnya terutama proses struktur. Daya dukung tanah perlu diperhatikan karena akan menentukan besarnya dimensi/ukuran pondasi, kemungkinan penurunan tanah (karena jenis tanah merupakan tanah lunak yang memiliki penurunan tanah yang besar). Nilai dari daya dukung tanah biasanya didapat dari pengujian tanah/Soil Test yang dapat mudah didapatkan dari jasa sondir test dari Laboratorium tanah (atau biasanya dari Universitas). 

Adapun untuk struktur bangunan perlu dihitung untuk dapat menentukan dimensi pondasi, kolom, balok dan dimensi serta jumlah besi tulangan yang lebih efisien dan ekonomis. Banyak dari kita yang mengabaikan hal ini, sehingga yang terjadi adalah pembengkakan dimensi struktur bangunan yang tentunya berpengaruh terhadap biaya secara signifikan. Bahkan untuk sebagian besar terdapat penentuan dimensi struktur (Pondasi, kolom, balok, pelat beton) dan ukuran serta jumlah besi tulangan yang terlalu kecil dari yang seharusnya, sehingga terjadi runtuh atau umur bangunan yang tidak terlalu lama. Hal ini tentu membahayakan kita sebagai pengguna bangunan tersebut. Penentuan dimensi struktur yang tidak memiliki dasar penentuan atau laporan struktur biasanya terjadi dan dilakukan para kontraktor gadungan ataupun kontrakor berpengalaman yang mengabaikan. Inilah yang menyebabkan banyak kasus bangunan runtuh yang kita temukan di beberapa berita di televisi atau yang kita dengar dari masyarakat.

Kontraktor seharusnya mengerjakan dan membangun dengan dasar gambar kerja. Gambar kerja merupakan gambar-gambar yang dilengkapi dengan informasi bentuk dan detail bangunan. Gambar kerja harus disetujui dan disepakati sejak awal sebelum masa pembangunan, Maka bilamana kita ingin mengetahui apakah bangunan yang dikerjakan sudah sesuai dengan yang ditentukan di awal, kita cukup memantau dari gambar kerja dan apa yang sudah dikerjakan oleh kontraktor. Jangan ragu untuk menuntut penggantian dan pembongkaran yang harus ditanggung oleh kontraktor, bila anda menemukan hal yang tidak sesuai dengan gambar kerja yang sudah disepakati sejak awal.

Hal-hal yang perlu diperiksa dengan baik pada proses pembangunan cukup pada :

1. Letak, Dimensi struktur beserta jumlah dan ukuran tulangan (pada saat sebelum pengecoran)
2. Instalasi Perpipaan dan Kelistrikan
3. Kemungkian plesteran dan Acian yang terlalu banyak air sehingga dapat menyebabkan muncul keretakan.
4. Kemungkinan kebocoran atau rembesan
5. Pemilihan material (material penutup lantai penutup dinding, sanitair, Cat, Jenis kusen Pintu dan Jendela, Material rangka atap dan penutup atap)
6. Pasangan Lantai (Pertemuan keramik yang baik, Pertemuan corak marmer yang baik)
7. Kesesuaian dengan gambar kerja

Gunakan Rencana Anggaran Biaya (RAB) sebagai panduan biaya dalam pelaksanaan pembangunan.

Terkait dengan cara pembayaran, pilihlah cara pembayaran dengan menggunakan sistem progress. Hindari pembayaran dengan sistem termin (per 25% atau per 50%) atau turn key (setelah pekerjaan selesai atau hampir selesai, baru dibayarkan) karena kita yang akan dirugikan dari sisi hasil pekerjaan. Sistem progress adalah sistem pembayaran dengan melihat progress pekerjaan sesuai dengan Rencana Anggaran Biaya yang telah disepakati. Biasanya dinyatakan dengan persentase terhadap nilai pada RAB. Hal ini dapat menghindari kita dari kerugian karena pekerjaan kontraktor yang tidak baik dan mempermudah pengawasan kita terhadap setiap pekerjaan. Berikan DP minimal 20%. Karena bila kita melibatkan uang dari kontraktor, maka akan berpengaruh pada kualitas pekerjaan awal. Untuk Kontraktor gadungan, mereka bahkan memiliki kecenderungan untuk mengurangi. Sehingga cara ini merupakan cara terbaik untuk anda dalam mengawasi kualitas bangunan anda.

• Renovasi/Perbaikan atau Perubahan

Adapun Renovasi merupakan perbaikan atau perubahan. Dimana lingkup yang harus diperhatikan adalah hampir sama dengan pembangunan. Namun biasannya terdapat pekerjaan bongkaran dan perkuatan struktur. Untuk pekerjaan renovasi, ada baiknya perlu menggunakan jasa kontraktor untuk dibantu dalam menganalisa kebutuhan yang diperlukan dalam renovasi. Karena Renovasi memiliki kecenderungan pembengkakan biaya yang diluar dugaan. Banyak yang tanpa kita ketahui hal tersebut perlu dilakukan namun tidak terbersit dalam pemikiran kita, sehingga hal tersebut menjadi kebutuhan yang tidak kita perkirakan pada saat pembangunan. Oleh karena itu, pada sebagian orang yang menangani sendiri dengan bantuan tukang dan kurang memiliki pengetahuan tentang dunia konstruksi yang baik, keluhan pembengkakan biaya menjadi keluhan utama. Namun tentunya pemilihan kontraktor perlu dipertimbangkan dengan baik.

Bilamana kita menggunakan kontraktor, kita dapat mengikat biaya sejak awal. Kemungkinan tambahan pekerjaan atau addendum pekerjaan pasti ada. Namun akan tidak sebesar bilamana kita menanganinya sendiri.

 

(sumber : https://sites.google.com/site/memahamiduniakonstruksi/assignments)